Vous Trouverez sur le Site Toutes Nos Résidences ; Pour Connaitre Nos Stocks à Jour ...    Contactez Nous au 07.69.64.87.35 ou contact@slimmo.fr

LES CHARGES DEDUCTIBLES DU LMP/LMNP

Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez donc déduire de vos recettes.

Voici les charges les plus courantes que vous pourrez déduire :

Les factures d’entretien et de réparations

Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d'habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises) (si le bien est inscrit à l’actif)

Les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)

Les frais de gestion

Les Charges de copropriété

Les honoraires de l’expert-comptable (les frais de comptabilité (en tant que frais) et / ou adhésion à un Centre de Gestion Agréé

Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire

Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture électricité, téléphonique, abonnement internet)

Les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et primes d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)

Les Honoraires d'agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)

Les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux ; il vous suffira d'inscrire la date d'acquisition en tant que date de début d'activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire cerfa P0 i). (Si ceux-ci sont inscrits à l’actif)

Les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Cette liste n'est pas exhaustive. Vous pouvez également par exemple déduire vos frais d'essence si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, des frais si vous postez les annonces sur un site payant, etc.

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :

L’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)

L’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)

L’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)

L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année on constate donc une dépréciation de sa valeur.

➔ La règle est qu'il faut que la dépense soit réalisable, probable et justifiée.

Le déficit LMNP, réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle.

En fonction du type de dépenses, et du montant de celles-ci, une durée spécifique d'amortissement sera renseignée. Cette durée correspond à l'usage du bien, et doit donc être réaliste.

Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d'amortissement :

Literie : 6 ans

Table de séjour : 10 ans

Canapé : 10 ans

Travaux de peinture : 10 ans

Parquet : 15 ans

Certaines dépenses effectuées dans le cadre de la location meublée constituent des charges amortissables déductibles de vos impôts. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée. Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur.

Dans le régime Réel Simplifié, il est possible, sous certaines conditions, d’amortir le bien immobilier ainsi que certains meubles.

En pratique les meubles et matériels d’une valeur inférieure à 600 € TTC peuvent être enregistrés directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est-à-dire des dépenses amortissables). A contrario, les dépenses d’une valeur supérieure à 600 € TTC constitueront une charge amortissable.

Pour définir la durée d’amortissement d’une dépense, on retient la durée d’usage, qui dépend elle-même de la nature du bien.

Voici quelques exemples de durée d’usage :

Téléviseur : 5 ans

Literie : 6 ans

Table de séjour : 10 ans

Canapé en cuir : 12 ans

Ainsi, pour un téléviseur d’un coût de 1 000 €, qui a une durée d’usage de 5 ans, il est possible tous les ans d’amortir 20 % de ce coût, soit 200 €. Ce montant vient en déduction des recettes.

Pour bénéficier de l’amortissement il est impératif d’inscrire le bien à l’actif de votre bilan. Sous cette condition, il est possible d’amortir les locaux, le mobilier, le matériel ainsi que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration des locaux.

Attention : seules les factures d’entretien et de réparation sont déductibles des recettes de la location meublée. Les travaux plus importants, tels que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (dépenses affectant le gros-œuvre, le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage central ou d’un ascenseur, par exemple) ne peuvent être déduits.

Cependant, si le bien est inscrit à l’actif, ces dépenses sont amortissables.

Les obligations déclaratives et comptables

Pour déclarer au régime réel simplifié, vous devez adresser une déclaration spéciale n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien. 2

La télédéclaration de vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié doit comprendre les annexes suivantes :

Un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A

Un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B

Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C

Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D

Un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice – annexe 2033-E

Les avantages et inconvénients

Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables, le régime réel simplifié permet dans la majorité des cas d'optimiser votre imposition. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soient supérieur à 50% des recettes annuelles.

Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP), vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

Cependant il existe une situation où amortir le bien a un impact sur l'impôt concernant les plus-values : si vous avez une activité de loueur en meublé qui est soumise à l'impôt sur les sociétés, comme cela peut être le cas en faisant de la location meublée dans une SCI, le montant de l'impôt sur les plus-values sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.

En conclusion sur l'amortissement LMNP

L'amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée au régime Réel Simplifié. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d'importantes économies d'impôt sur votre activité !

Il est cependant important de préciser qu'il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l'amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant et peu avantageux.